Zocken um das Traumhaus – auf dem Markt für Immobilienschnäppchen wird es eng

Im Oktober startet das Wintersemester, ihr Sohn hat sich hier zum Studieren eingeschrieben. Bei den Castings der Wohngemeinschaften hatten die beiden keinen Erfolg. Stattdessen setzen sie auf die Zwangsversteigerung. Genauer: auf eine Wohnung im Uni-nahen Stadtteil Bilk – 43 Quadratmeter groß, Souterrain, Altbau. Auf 74.500 Euro taxiert der Gutachter ihren Preis, den Verkehrswert. Die geforderte Sicherheit von zehn Prozent des Verkehrswertes hat Frau W. hinterlegt.

Mit 1.730 Euro pro Quadratmeter ist die Wohnung für Düsseldorfer Verhältnisse billig, denn der Immobilienmarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt zählt zu den heißesten bundesweit. Hohe Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot.

Der Neubau kommt mit dem Zuzug schon lange nicht mehr mit. Zwischen 1.920 und 9.660 Euro pro Quadratmeter zahlten Käufer von Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2018, hat die Beratungsfirma F+B Forschung und Beratung ermittelt. Im Schnitt waren es 3.590 Euro – 6,4 Prozent mehr als im vergangenen Jahr.

Anleger werden wagemutig

Steigende Preise machen die Anleger wagemutig – und nirgends lässt sich die Lust am Risiko besser erahnen als im Gerichtssaal. Denn die Bietenden wissen nicht, wie es in den Immobilien aussieht, ob zum Beispiel ein Mieter darin wohnt. Nur im Gerichtsgutachten steht, was sich hinter der Tür verbirgt. Und manchmal kommt nicht einmal der Gutachter rein – so wie bei der Wohnung in Bilk. Doch Versteigerungen bieten auch Chancen. Das Gericht kann ab einem Gebot von 50 Prozent des Verkehrswertes den Zuschlag gewähren. Findet sich kein Käufer, gibt es einen zweiten Termin – ohne eine Preisgrenze nach unten.

So weit die Theorie. Die Realität sieht anders aus: „Ein zweiter Termin findet nur noch ganz selten statt – bei Wohnimmobilien so gut wie gar nicht“, sagt Thomas Keilhäuber. Seit mehr als 30 Jahren beobachtet der Rechtspfleger die Zwangsversteigerungsszene in Düsseldorf.

Er hat erlebt, wie ein Straßenzug versteigert wurde; auch an eine Villa im noblen Oberkassel, die für 200 Prozent ihres Verkehrswertes wegging, erinnert er sich. Doch es sind nicht die Ausnahmegebäude, die Keilhäuber staunen lassen. Sondern die normalen Versteigerungen. „Dass eine Immobilie weit über dem Verkehrswert versteigert wird, ist inzwischen der Normalfall“, sagt er. „Die Schnäppchenjagd am Amtsgericht ist vorbei.“

Immer mehr Menschen interessieren sich für Zwangsversteigerungen. Vor einigen Jahren kam es vor, dass sich nur ein oder zwei Bietende bei einer Auktion einfanden. Heute müssen Verfahren im großen Saal mit mehr als 50 Plätzen abgehalten werden. Dabei sinkt die Zahl der Verfahren, zeigen Akten des Gerichts. Mussten die Rechtspfleger in den 1990er-Jahren noch 1.000 Verfahren jährlich betreuen, waren es im Jahr 2010 – kurz bevor EZB-Chef Mario Draghi die Ära der Niedrigzinsen einläutete – nur noch 500. Im ersten Halbjahr 2018 verzeichnet das Gericht nur noch gut 100 Verfahren.

Nicht alle Verfahren münden im Versteigerungstermin

Dabei bedeutet ein eröffnetes Verfahren noch nicht, dass es in einem Zwangsversteigerungstermin mündet. So schafft es nur die Hälfte aller eröffneten Verfahren überhaupt bis in den Gerichtssaal, zeigen die Zahlen des Ratinger Argetra-Verlags. Dieser erhebt die Daten von 500 Amtsgerichten der Republik. Der Rest wird noch vor der Versteigerung über den freien Markt verkauft.

Dass immer weniger Immobilien unter den Hammer kommen, ist zum einen der guten Konjunktur geschuldet. Brummt die Wirtschaft, gibt es weniger Insolvenzen und somit Zwangsversteigerungen. Zum anderen sorgen die niedrigen Zinsen für eine hohe Nachfrage nach Immobilien als Geldanlage – und dafür, dass immer weniger „Betongold“ in der Zwangsversteigerung landet.

Umso begehrter sind Immobilien, die versteigert werden. So wie die Bilker Wohnung. Für sie geben die Interessenten erste Gebote ab. Zunächst zaghaft auf den Zettel geschrieben, reichen die Bietenden sie an den Rechtspfleger weiter. Später rufen sie die Angebote nur noch in den Raum. In Fünfhundert- und Tausend-Euro-Schritten wird die Wohnung immer teurer. Ihren Verkehrswert hat sie bald hinter sich gelassen. Ein älterer Herr hat in der dritten Reihe Platz genommen.

„Das hier hat nichts mehr mit Vernunft zu tun, das ist nur Zocken“, sagt er leise. Manfred Etschenberg ist geschäftlich hier. Für seine Firma E&S Immobilienverwaltung in Neuss besuchen er und sein Geschäftspartner André Schiffer Zwangsversteigerungen. Es ist die vierte in diesem Jahr. Die Immobilienfirma kauft Häuser auf, saniert sie und vermittelt sie weiter. Zwangsversteigerungen waren für die Neusser eine Möglichkeit, um günstig an Immobilien zu kommen.

Kein Geschäft für Profis

Doch inzwischen sei das Geschäft nicht mehr attraktiv, erzählt Schiffer. „Nur noch bei sanierungsbedürftigen Spezialimmobilien gibt es die Chance, etwas unter Verkehrswert zu ersteigern“, sagt der Unternehmer und fügt hinzu: „Bei den Zwangsversteigerungen ist die Hölle los.“

Schiffers Erfahrungen decken sich mit den Beobachtungen von Rechtspfleger Karlhäuber. „Früher waren Zwangsversteigerungen eher etwas für die Profis“, sagt er. Ein „closed shop“ für Leute, die gezielt nach Immobilien suchen, um sie sofort weiterzuverkaufen. Heute hätten die Privatanleger die Profis verdrängt.

Auch er hat den Eindruck, dass die Kosten der Immobilie für viele Käufer nebensächlich seien. „Es ist eher so, dass sie sich dem Stress der Suche auf dem freien Markt nicht aussetzen wollen.“ Beim Amtsgericht zähle ja nur, wie viel Geld ich in die Hand nehme, um als Eigentümer den Sitzungssaal zu verlassen. Und noch etwas fällt ihm auf. „Banken beantragen immer seltener die Zwangsversteigerung.“

Stattdessen sanierten Geldhäuser ihre Schuldner, indem sie ihnen etwa durch Neustrukturierung der Schulden bei der Refinanzierung helfen. Wurden früher die meisten Zwangsversteigerungen über Banken angestoßen, seien es heute die Stadtkasse oder der Hausverwalter. Anders als noch vor Jahren bedeutet eine Zwangsversteigerung für den Schuldner nicht unbedingt das finanzielle Ende. Weil die Immobilien oft weit über dem Verkehrswert ersteigert werden, gehen viele Schuldner mit einem Gewinn aus der Versteigerung.

Im Saal 101.2 hat Frau W. ihr letztes Gebot abgegeben: 121.000 Euro – fast 40 Prozent über dem Verkehrswert. So viel bietet keiner. Für Frau W. steht fest: Sie hat ein Schnäppchen gemacht.