Eine Berliner Mietwohnung kostet laut JLL aktuell im Schnitt 11,10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Seit 2004 haben sich die Mieten in der Hauptstadt JLL zufolge also fast verdoppelt.
München: Zahlungsbereitschaft im oberen Mietpreissegment ausgereizt
München bleibt mit 18,45 Euro Miete pro Quadratmeter im Monat die teuerste Stadt in Deutschland. Auch hier war noch im ersten Halbjahr eine deutliche Erhöhung der Mieten zu beobachten. Die Wachstumsrate sank auf 5,0 Prozent (Vorjahr: Plus 10,0 Prozent; seit 2004: plus 65,6 Prozent). Im Vergleich der beiden Halbjahre 2017 beobachtet JLL einen leichten Rückgang der Mietpreise. Der Spitzenwert hatte sechs Monate zuvor noch 18,70 Euro pro Quadratmeter und Monat ausgemacht.
Die Entwicklung in München geht laut JLL auf das obere Segment zurück: Dort waren die Mieten stadtweit um 3,0 Prozent gesunken, während sich die Mietpreise in der unteren Markthälfte weiter verteuerten. „Die Zahlungsbereitschaft im oberen Segment ist vorerst ausgereizt“, sagt Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt.
Obwohl das Mietpreiswachstum in allen untersuchten Städten so schwach ist wie seit 2010 nicht mehr, sei das Mietniveau mittlerweile so hoch, dass Wohnungssuchende ins Umland ausweichen müssten oder den Einstieg ins Eigentum suchten, ergänzt Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin.
In den Großstädten geht JLL für 2018 von einer moderateren Mietpreisentwicklung aus, die mittelfristig aber deutlich oberhalb der Inflationsrate liegen dürfte.
Prognostiziert wurde der Trendbruch beim Mietpreisboom etwa im Februar 2017 von Empirica im Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA).
Hohe Zuzugszahlen in Leipzig
Für Leipzig hat JLL im zweiten Halbjahr 2017 zwar die zweithöchste Wachstumsrate (7,5 Prozent auf Jahressicht) registriert, die Mieten liegen aber lediglich bei 6,85 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das ist ein vergleichsweise geringes Ausgangsniveau im Vergleich der acht untersuchten Städte. Seit 2004 sind die Mieten in Leipzig laut JLL um 39,8 Prozent gestiegen.
„Sowohl in der Hauptstadt als auch Leipzig werden nach wie vor hohe Zuzugszahlen verzeichnet bei einer gleichzeitig völlig unzureichenden Bautätigkeit gerade im Mietwohnungssegment“, so Heidrich. „Die viel zu späte Erkenntnis, dass die Hauptstadt mehr Neubau braucht und die daraus resultierende jahrelang fehlende Wohnungsbaupolitik, behindern nach wie vor zügige Wohnungsbauinvestitionen“.
Auch die gestiegenen Baukosten beim Wohnungsneubau, verursacht durch die energetischen Anforderungen, spielen JLL zufolge eine nicht zu unterschätzende Rolle.
Deutlich niedriger bewegten sich die Mietpreiszuwächse in den übrigen Städten. Einen Rückgang musste Köln hinnehmen: Lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2017 noch bei 11,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, wurden in der zweiten Jahreshälfte nur noch 11,20 Euro pro Quadratmeter registriert. „Fakt ist, dass es auch in Köln an Wohnraum mangelt“, so Grimm. „Seit Jahren wird nur die Hälfte des von der Stadt angegebenen Bedarfs von 6.000 Wohneinheiten neu gebaut.“
Mietanstiege in Frankfurt verschieben sich in mittelpreisige Lagen
In Frankfurt am Main haben die Mietpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugelegt, zuletzt mit einem Plus von 3,6 Prozent im zweiten Halbjahr 2017. Seit 2004 sind es 40,0 Prozent. Aktuell kostet der Quadratmeter in der Bankenmetropole laut JLL 14,00 Euro pro Monat – damit ist Frankfurt nach München das zweitteuerste Pflaster für Mieter in Deutschland. Ein Grund ist JLL zufolge auch hier ein Mangel am Angebot.
In Stuttgart (Platz 3) stiegen die Mieten im zweiten Halbjahr 2017 noch einmal um 4,7 Prozent auf 13,70 Euro pro Quadratmeter und Monat – im Vergleich der ersten Halbjahre lag der Anstieg bei plus acht Prozent. Seit 2004 haben die Mietpreise in Stuttgart um 57 Prozent zugelegt.
„Die kräftigsten Mietpreisanstiege haben sich weg von den teuersten Lagen der Innenstadtbezirke in die bisher eher mittel- bis niedrigpreisigen Lagen verschoben“, kommentiert Grimm.
Die Ausweichbewegung der Mietsuchenden in preiswertere Lagen unterstreiche zwar die hohe Wertschätzung für das urbane Wohnen innerhalb der Stadtgrenzen – „allerdings nicht zu jedem Mietpreis“, so Grimm. Es bleibe abzuwarten, ob dies in Stuttgart den Beginn schwächerer Wachstumsraten darstellt.
In Düsseldorf stagnierten die Mieten bei 11,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auf Jahressicht entspricht das einem Plus von 3,3 Prozent. Auch hier erhielten laut JLL die Mietpreise im oberen Segment einen Dämpfer. Mittelfristig erwarten die Experten in Düsseldorf jedoch wieder steigende Mieten.
„Zuwachs-Schlusslicht“ ist Hamburg mit 11,60 Euro pro Quadratmeter und Monat: Das Plus betrug in der Hansestadt gegenüber dem Vorjahr nur 1,0 Prozent. „Es scheint, als ob das umfangreiche und zielgerichtete Wohnungsbaubündnis der Stadt Früchte trägt“, sagt Heidrich.
Kaufpreise steigen stärker als Mietpreise – weitere Steigerungen erwartet
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich laut JLL nur leicht abgeschwächt. Im Durchschnitt macht das Plus auf Jahressicht 5,0 Prozent aus. Die mittlere Wachstumsrate liegt bei jährlich 1,0 Prozent in Leipzig und 6,4 Prozent in Berlin. Seit 2004 haben sich die Kaufpreise durchschnittlich um 89 Prozent erhöht.
„Preisentwicklungen auf dem Mietwohnungs- und dem Eigentumsmarkt sind nicht eins zu eins vergleichbar“, sagt Grimm. „Die Märkte sind unterschiedlich groß, haben unterschiedliche Produkte und eine unterschiedliche Klientel mit unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen“. In weniger als 50 Prozent der Fälle gehe es beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht um Vermietung, sondern um Eigennutzung.
Die hohen Preise in Hamburg und München schrecken indessen laut einer Studie von PwC und dem Urban Land Institute aktuell viele Anleger ab, während der Frankfurter Wohnungsmarkt und Berlin mit besonders hohen Wachstumschancen noch positiv gesehen werden. JLL erwartet für 2018 weitere Steigerungen der Kaufpreise. Solange die Zinsen niedrig blieben, seien preisliche Übertreibungen in den Metropolen unwahrscheinlich – das sieht auch die Bundesbank so.
Zweistellige Preiszuwächse bei Eigentumswohnungen in Frankfurt und Köln
Der prozentuale Anstieg bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen hat sich JLL zufolge leicht abgeschwächt, die Steigerungsraten bewegen sich aber immer noch oberhalb des Mietmarktes.
Zweistelligen prozentualen Preisanstiegen in den unteren Segmenten stehen dabei 2,0 Prozent bis 5,0 Prozent in den oberen Segmenten gegenüber. Im Durchschnitt der acht untersuchten Städte liegen die jährlichen Zuwachsraten bei 4,6 Prozent, seit 2004 bei 89 Prozent. Im zweiten Halbjahr 2017 wurden so geringe Wachstumsraten wie zuletzt 2010 registriert.
„Das Angebot bleibt im Verhältnis zur hohen Nachfrage knapp, der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für viele wegen der geringen Finanzierungszinsen weiterhin sehr attraktiv“, so Sebastian Grimm.
Auf Jahressicht verteuerten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln (plus 11,1 Prozent) und Frankfurt (plus 10,7 Prozent) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am stärksten. Unter dem Strich liegen die Angebote in der Bankenstadt am höchsten mit 4.830 Euro pro Quadratmeter und Monat – das entspricht laut JLL einem Plus von 99 Prozent seit 2004. In Köln waren es 3.480 Euro pro Quadratmeter und Monat – das ist gegenüber 2004 ein Plus von 73 Prozent.
Einstellige Zuwachsraten für Berliner Eigentumswohnungen
In den anderen sechs untersuchten Städten liegen die Zuwachsraten jeweils unter zehn Prozent. Dies gilt auch für Berlin, wo die Teuerung für Eigentumswohnungen über einen langen Zeitraum am höchsten lag. Nach einem Plus von 13 Prozent in den ersten sechs Monaten 2017, notierte JLL im zweiten Halbjahr einen Zuwachs von 9,2 Prozent. Seit 2004 haben sich in der Hauptstadt die angebotenen Eigentumswohnungen um knapp 136 Prozent auf 3.840 Euro pro Quadratmeter und Monat verteuert.
Für Eigentumswohnungen in Düsseldorf (3.630 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig 1.810 (Euro pro Quadratmeter) zeigten sich ähnliche Zuwachsraten auf Jahressicht von plus 6,5 Prozent. Dabei sanken in Düsseldorf die Preise im Vergleich der bedien Jahreshälften 2017 um 0,8 Prozent.
„In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt war ein Sinken der Angebotspreise vor allem in den besseren Lagen und teuren Wohnungen zu beobachten“, sagt Sebastian Grimm.“
In den teuren Düsseldorfer Lagen werden Preise zwischen 5.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter fällig. Die hohen Preiszuwächse kommen nun laut JLL vorerst an ihr Limit: Käufer von Eigentumswohnungen orientieren sich zunehmend in das Umland, wo vergleichbare Wohnungen 1.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter günstiger angeboten werden.
Hamburg verzeichnet laut JLL einen Zuwachs im zweiten Halbjahr (gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2016) um 5,2 Prozent auf 4.230 Euro pro Quadratmeter und ist damit drittteuerster Markt für Eigentumswohnungen. Im Vergleich der beiden Halbjahre 2017 ist der Preisanstieg auf 0,5 Prozent geschrumpft.
Auch in Hamburg ging es im Spitzensegment deutlich runter: von 8,9 Prozent auf 3,0 Prozent. „Das könnte auf eine Phase geringerer Wachstumsraten in 2018 hindeuten“, so Heidrich.
Für eine Eigentumswohnung in – der nach wie vor teuersten Stadt – München musste im zweiten Halbjahr laut JLL mit einem mittleren Angebotskaufpreis von 6.880 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Das entspricht einem Plus von 4,4 Prozent auf Jahressicht. Der jährliche Zuwachs seit 2004 liegt bei 5,7 Prozent.
Den schwächsten Preisanstieg registrierte im zweiten Halbjahr Stuttgart (plus 0,5 Prozent) – hier kostet eine Eigentumswohnung mittlerweile durchschnittlich 4.070 Euro pro Quadratmeter, 2004 waren es 2.200 Euro pro Quadratmeter. „Mittelfristig bleibt das Angebot unterhalb der Nachfrage, was nicht zuletzt auch an einer Baulandknappheit liegt, die zumindest in Teilen verwaltungspolitisch begründet ist“, kommentiert Grimm. Langsame Planungsprozesse und schwergängige Entscheidungsverfahren seien in Stuttgart keine Seltenheit.
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