Die Rahmenbedingungen für Investoren auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sind laut dem internationalen Immobilienberater Savills exzellent. Die Zahl der Einwohner steigt seit Jahren, die Wirtschaft wächst so kräftig wie lange nicht mehr, die Arbeitslosigkeit befindet sich auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung und die Einkommen vieler Beschäftigter steigen spürbar.
„Dass der deutsche Immobilienmarkt vor Kraft strotzt, hat sich in der Welt herumgesprochen und entsprechend hoch ist die Nachfrage. Nie zuvor floss so viel Geld in deutsche Gewerbeimmobilien und nie zuvor waren diese so teuer wie heute“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.
„Der Flächenbedarf ist hoch und die Mieten liegen zum Teil weit über ihren letztmaligen Höchstständen“, sagt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. Hinzu kommt geringer Leerstand in vielen großen Städten, da die Angebotsentwicklung nicht mit dem Nachfragewachstum mithalten konnte und kann. Flankiert wird diese Entwicklung von einer extrem lockeren Geldpolitik, die für niedrige Zinsen sorgt. Diese begünstigen nicht nur die Finanzierungskonditionen, sondern nehmen Investments in Zinsprodukten die Attraktivität und lassen mehr Kapital in Aktien und Immobilien fließen.
Auch wenn sich Immobilieninvestoren laut Savills aktuell in Deutschland in der besten aller Welten befinden, gibt es dennoch Schattenseiten. So sind die Preise für Top-Immobilien in den A-Städten so hoch wie nie zuvor, weil diese bei den marktdominierenden Langfristinvestoren erste Wahl sind. „Die Investoren suchen nach Märkten mit einer möglichst hohen Liquidität und sind auch bereit, hierfür eine Prämie zu zahlen“, erklärt Pink. In der Folge sind die Abwärtsrisiken höher als die Chance, dass es noch weiter bergauf geht. „Nicht zu investieren ist dennoch eine ausgesprochen unattraktive Option, zum einen wegen potenziell entgangener Renditen, zum anderen könnte der Zyklus länger laufen, als es manche für möglich halten“, ergänzt Lemli.
Für Langfristinvestoren, die ohnehin bis in den nächsten Zyklus hinein investieren wollen, ist die klassische Makro-Strategie „Top-Büroobjekt in zentraler Lage der Top-7-Städte“ nach Ansicht von Savills immer noch interessant. Investoren, vor allem solche mit kurz- und mittelfristigem Anlagehorizont sollten jedoch auch alternative Anlagestrategien in Betracht ziehen. „Für Käufer, deren Fokus auf einem stabilen Cashflow liegt, die aber von Anfang an höhere Mietrenditen anstreben, als die Top-Lagen der Metropolen bieten, sind viele B- und C-Städte eine attraktive Alternative“, sagt Lemli. Viele dieser Städte würden mit sehr guten Fundamentaldaten punkten und weisen zum Teil eine geringere Miet- und Renditevolatilität auf als die A-Städte. Nachteile sind die niedrigere Marktliquidität und eine geringere Transparenz. Daher erfordert der Aufbau eines diversifizierten Portfolios zwar einen gewissen Aufwand, dieser dürfte sich nach Ansicht von Savills jedoch auszahlen. Vor allem Städte wie Leipzig, Offenbach oder Erlangen weisen nach Ansicht der Immobilienexperten ein tendenziell günstiges Rendite-Risiko-Profil aus.
Daneben beleuchtet der Savills-Report weitere Anlagestrategien, die für einige Investoren im aktuellen Marktumfeld attraktiv sein können. Dazu zählen beispielsweise spezielle Anlagesegmente wie Fachmarktzentren oder Logistik sowie Value-Add-Strategien im Einzelhandelsbereich. Im bei Käufern beliebten Bürosektor sieht Savills Anlagechancen bei Immobilien mit in den nächsten Jahren auslaufenden Mietverträgen, bei denen Investoren im Rahmen von Neuvermietung das künftige Mietwachstumspotenzial ausschöpfen können. Ebenso kann es für Kaufinteressenten vorteilhaft sein, den Fokus auf kleinere Objekte zu legen oder auf Value-Add-Immobilien mit Aufwertungspotenzial zu setzen.
„Der Blick auf Details, seien es die Charakteristika von Städten der zweiten und dritten Reihe, von Lagen abseits der städtischen Zentren oder von einzelnen Objekten, ist im derzeitigen Umfeld für viele Investoren unerlässlich, um Risiken zu begrenzen und dennoch auskömmliche Renditen zu erzielen“, erläutert Pink und ergänzt: „Dieser ‚Mikro statt Makro‘-Ansatz verspricht umso mehr Erfolg, wenn das Arbeiten an den Details auf die übergeordneten globalen Trends abgestimmt ist.“
Quelle: Pressemitteilung Savills
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